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La para-hôtellerie, expliquée simplement
Deux conditions, quatre services, un taux de TVA à 10 %. Le régime para-hôtelier n’est ni un statut à demander, ni une option à cocher : il s’applique dès que votre offre remplit les critères. Cette page vous explique lesquels, ce que cela change concrètement pour un propriétaire à Megève, et ce que devient un prix de 1 000 € la semaine.
Ascent Megève propose un contrat de gestion para-hôtelière, le contrat Standard, en mandat exclusif, aux côtés du mandat mixte pour les propriétaires qui ne relèvent pas de ce régime. Cette page explique le régime lui-même, pas le contrat — et elle ne remplace pas votre comptable.
Ce qu’est réellement la para-hôtellerie
Louer un logement meublé est exonéré de TVA par principe. Le code général des impôts prévoit toutefois une exception : lorsque la location s’accompagne de prestations qui la rapprochent de l’hôtellerie, elle redevient une activité commerciale soumise à la TVA. C’est cela, la para-hôtellerie — le mot ne désigne pas un statut juridique, mais une situation fiscale.
Condition de durée
Votre offre porte sur des séjours de 30 nuits ou moins. Peu importe qu’un voyageur reste finalement plus longtemps : c’est l’offre commerciale qui compte.
Condition de services
Vous proposez au moins trois des quatre services : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge, réception de la clientèle.
Cochez ce que vous proposez réellement
Deux conditions doivent être réunies en même temps : proposer des séjours de 30 nuits ou moins, et proposer au moins trois des quatre services ci-dessous. C’est le fait de les proposer qui compte, pas le fait que le voyageur les utilise.
Les quatre services, tels que l’administration les définit
Petit-déjeuner
Proposé à chaque voyageur, en chambre ou en salle commune, selon les usages de la profession. Conseiller une boulangerie ne suffit pas : l’offre doit être commerciale.
Nettoyage régulier
Le logement est nettoyé avant l’arrivée puis régulièrement pendant le séjour. Un nettoyage hebdomadaire suffit ; pour un séjour de moins d’une semaine, le nettoyage d’arrivée suffit. Laisser un aspirateur ne compte pas.
Fourniture de linge
Draps et linge de toilette fournis à l’arrivée et renouvelés régulièrement. Un renouvellement hebdomadaire suffit ; pour un séjour court, la fourniture initiale suffit. Indiquer une laverie ne compte pas.
Réception de la clientèle
Accueil des voyageurs, remise des clés, informations sur l’accès et le fonctionnement du logement. L’accueil peut être physique, électronique ou les deux, et n’a pas besoin d’être personnalisé. Une simple boîte à clés, sans autre forme d’accueil, ne compte pas.
Source : BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, mise à jour du 26 mars 2025.
Ce que cela change par rapport à une location meublée classique
| Location meublée classique | Para-hôtellerie | |
|---|---|---|
| TVA sur les loyers | Exonéré : pas de TVA facturée | 10 % sur l’hébergement, à reverser |
| TVA sur vos dépenses | Non récupérable | Récupérable (travaux, mobilier, honoraires) |
| Nature de l’activité | Civile, revenus fonciers meublés (BIC) | Commerciale, BIC |
| Comptabilité | Micro ou réel, simple | Réel le plus souvent : bilan, TVA, écritures |
| Cotisations sociales | Au-delà de 23 000 € de recettes en courte durée | Activité commerciale : cotisations sur le résultat |
| CFE | Due dans la plupart des cas | Due |
| Prix affiché au voyageur | Prix net, sans TVA | Prix TTC, TVA comprise |
| Charge de travail | Faible | Réelle : services à fournir et à prouver |
1 000 € la semaine, décomposés
Un prix affiché à 1 000 € la semaine est un prix TTC : il contient la TVA. Au taux de 10 % applicable à l’hébergement, il se décompose en 909,09 € hors taxe pour vous et 90,91 € de TVA que vous reversez à l’État. Vous n’avez pas perdu 100 € : vous n’en avez jamais encaissé que 909,09 — sauf si vous montez votre prix affiché à 1 100 €, auquel cas c’est le voyageur qui porte la TVA.
1 000 € la semaine : qui reçoit quoi
Le prix affiché au voyageur est un prix TTC. Sous le régime para-hôtelier, il contient 10 % de TVA sur l’hébergement, que vous reversez à l’État. Changez le prix et le nombre de semaines pour voir ce que cela donne sur une saison.
- Pour vous, hors taxe
- TVA 10 % reversée
- Encaissé TTC
Le voyageur paie le prix affiché. Vous, vous n’encaissez que la part hors taxe : la TVA ne vous appartient pas, elle transite par votre compte.
- Pour vous, hors taxe
- TVA 10 % reversée
- Encaissé TTC
Hébergement au taux réduit de 10 % (CGI, art. 279). Le ménage, la taxe de séjour et les prestations facturées séparément suivent leurs propres règles : demandez la ventilation à votre comptable.
Collecter, déduire, ou rester en franchise
Ce que vous collectez
10 % sur l’hébergement. La TVA est comprise dans le prix payé par le voyageur, puis déclarée et reversée selon la périodicité de votre régime.
Ce que vous déduisez
La TVA de vos dépenses liées à l’activité : travaux, mobilier, équipement, honoraires. C’est l’avantage principal du régime, en particulier lors d’une rénovation lourde.
La franchise en base
Sous 85 000 € de recettes annuelles (tolérance jusqu’à 93 500 €), vous pouvez rester en franchise : ni TVA facturée, ni TVA récupérée. Ces seuils restent en vigueur en 2026 — le projet de seuil unique à 25 000 €, annoncé début 2025, a été abandonné.
Être dans le champ de la TVA et la facturer sont donc deux choses différentes. Beaucoup de propriétaires remplissent les critères para-hôteliers sans jamais facturer de TVA, simplement parce qu’ils restent sous le seuil.
Vos loyers restent des BIC, mais pas dans la même case
Dans les deux cas, vos revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ce qui change, c’est la nature de l’activité — civile d’un côté, commerciale de l’autre — et, en pratique, le régime comptable qui va avec.
Location meublée de tourisme
Depuis la loi du 19 novembre 2024, le régime micro a été resserré : 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € pour un meublé classé, 30 % jusqu’à 15 000 € pour un meublé non classé. Au-delà, c’est le régime réel.
Para-hôtellerie
Activité commerciale relevant des BIC, le plus souvent au régime réel : charges déduites, amortissement du bien et du mobilier, comptabilité complète. Les seuils et abattements applicables dépendent de la nature exacte de votre offre : à valider avec votre comptable.
Sources : service-public.fr (hébergement touristique et micro-entreprise, revenus 2025) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024.
Ce qui tombe en plus
Cotisations sociales
Dès que les recettes de location de courte durée dépassent 23 000 € par an, une affiliation est due, au régime général sur option ou en tant que travailleur indépendant. En para-hôtellerie, l’activité étant commerciale, les cotisations portent sur le résultat.
CFE
La cotisation foncière des entreprises est due dans la plupart des cas, meublé classique comme para-hôtellerie. Son montant dépend de la commune.
Taxe de séjour
Collectée auprès du voyageur et reversée à la commune. Elle n’est ni un revenu, ni du chiffre d’affaires, et ne change pas avec le régime.
Source : Urssaf et service-public.fr, seuils applicables aux revenus 2025.
Ce que le régime demande réellement
- Fournir les services, tous les séjours, et pouvoir le prouver : factures, plannings de ménage, bons de linge, preuves d’accueil.
- Facturer en TTC, avec la mention du taux, et tenir les déclarations de TVA.
- Tenir une comptabilité commerciale, le plus souvent avec un expert-comptable.
- Suivre les seuils : franchise en base, affiliation sociale, régime micro ou réel.
- Conserver les justificatifs : en cas de contrôle, c’est à vous de démontrer que les services étaient réellement proposés.
À qui cela s’adresse — et à qui non
Cela peut avoir du sens si…
Vous engagez des travaux importants et la TVA récupérable pèse lourd ; votre bien tourne beaucoup à la semaine ; vous êtes déjà organisé comme une petite entreprise et vous acceptez les obligations qui vont avec.
Cela n’a pas de sens si…
Vous louez quelques semaines par an ; vous louez à la saison sur plusieurs mois ; vous ne voulez pas fournir de petit-déjeuner ni tenir une comptabilité commerciale. Dans ce cas, la location meublée classique reste la voie simple.
Vous voulez simplement que votre chalet tourne
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Les questions que les propriétaires nous posent
Peut-on basculer en para-hôtellerie sans l’avoir voulu ?
Oui. Les critères sont objectifs : si vous proposez des séjours de 30 nuits ou moins et au moins trois des quatre services, le régime s’applique, que vous l’ayez choisi ou non. C’est le fait de proposer les services qui compte, pas le fait que vos voyageurs les utilisent.
Le ménage de fin de séjour payé par le voyageur compte-t-il ?
Le critère porte sur un nettoyage assuré avant l’arrivée puis régulièrement pendant le séjour : un rythme hebdomadaire suffit, et pour un séjour de moins d’une semaine le nettoyage d’arrivée suffit. Un ménage uniquement effectué après le départ ne répond pas à ce critère.
Une boîte à clés suffit-elle comme réception ?
Non. La remise des clés sans aucune autre forme d’accueil ne suffit pas. En revanche, l’accueil peut être électronique et non personnalisé : une prise en charge à distance, avec les informations d’accès et de fonctionnement du logement, est admise.
Le petit-déjeuner peut-il être fourni par un prestataire ?
Ce qui compte est que vous le proposiez dans votre offre et qu’il soit réellement disponible pour le voyageur, selon les usages de la profession. Conseiller une boulangerie du village ne suffit pas.
Faut-il facturer la TVA dès le premier euro ?
Non. Tant que vos recettes restent sous le seuil de franchise en base — 85 000 €, avec une tolérance jusqu’à 93 500 € — vous ne facturez pas de TVA. En contrepartie, vous ne récupérez pas celle de vos dépenses.
Peut-on récupérer la TVA sur des travaux ou du mobilier ?
C’est l’intérêt principal du régime : une fois assujetti à la TVA, vous la déduisez sur vos dépenses liées à l’activité. Attention, une sortie du régime dans les années qui suivent peut entraîner une régularisation d’une partie de la TVA déduite. C’est à chiffrer avec votre comptable avant d’engager les travaux.
Est-ce que cela change la taxe de séjour ?
Non. La taxe de séjour est collectée auprès du voyageur puis reversée à la commune. Elle n’est ni un revenu, ni un élément de votre chiffre d’affaires, quel que soit votre régime.
Et si je loue à la saison, sur plusieurs mois ?
Si votre offre porte sur des séjours de plus de 30 nuits, vous êtes hors du champ : la location reste exonérée de TVA et le régime para-hôtelier ne s’applique pas, même si vous fournissez du linge ou du ménage.
Ascent Megève propose-t-il un contrat para-hôtelier ?
Non. Nous gérons votre bien en location saisonnière et en courte durée, et nous ne commercialisons pas de contrat para-hôtelier. Cette page existe pour vous expliquer le régime, pas pour vous y amener. Si votre projet repose dessus, votre comptable est la bonne personne pour le valider.
Sources : code général des impôts, art. 261 D, 4° et art. 279 ; BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (26 mars 2025) ; service-public.fr, hébergement touristique et micro-entreprise ; Urssaf ; seuils de franchise en base 2026.