Le marché de la location saisonnière autour de Megève : ce que disent les chiffres

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Quand on parle du marché de la location autour de Megève, les chiffres avancés sont souvent approximatifs. Nous avons voulu partir uniquement de sources publiques vérifiables — l’INSEE, les offices de tourisme et les dossiers de presse officiels — et écarter tout ce que nous ne pouvions pas recouper. Voici ce que ces données disent réellement des cinq communes où nous gérons des chalets et des appartements.

Cinq communes, un même déséquilibre

La première donnée est la plus frappante. Dans ces villages, la résidence secondaire n’est pas l’exception : c’est la norme.

À Megève, on compte environ cinq résidences secondaires pour une résidence principale : 7 831 contre 1 508. Autrement dit, l’essentiel du parc immobilier de la commune n’est pas occupé à l’année. Ces chiffres proviennent du recensement INSEE 2023 ; des sources plus anciennes circulent encore avec des valeurs différentes, il faut donc toujours vérifier le millésime.

Megève : le cœur du marché

Le dossier de presse officiel de la station pour l’hiver 2025/2026 donne l’échelle réelle du marché : 37 935 lits touristiques et 1 195 000 nuitées sur la seule saison d’hiver, sur un domaine de 400 km de pistes.

Le point le plus intéressant pour un propriétaire est ailleurs : 60 % de la clientèle hivernale est internationale, contre 40 % de clientèle française. Une clientèle qui vient de loin réserve plus tôt, reste plus longtemps et attend un bien entièrement équipé, avec un interlocuteur joignable. C’est très exactement le profil d’une location à la saison plutôt que d’un bail classique.

Combloux : la question des lits froids

Un « lit froid », dans le vocabulaire des stations, désigne une place de couchage occupée seulement quelques semaines par an — typiquement une résidence secondaire que son propriétaire utilise ponctuellement et ne loue pas.

Dans une présentation de janvier 2024, l’office de tourisme de Combloux évaluait le parc de la commune à environ 13 000 lits touristiques, dont près de 70 % de lits froids. C’est le chiffre le plus parlant de tout ce dossier : dans une commune qui a enregistré 240 000 nuitées entre le 17 juin et le 26 août 2023, en hausse de 13,5 % sur l’été précédent, la majorité de la capacité d’accueil reste inutilisée la plus grande partie de l’année.

Pour un propriétaire, c’est moins une statistique qu’un constat : un bien qui dort n’est pas neutre. Il continue de coûter en charges, en taxe foncière et en entretien, et il se dégrade plus vite qu’un bien vécu et suivi.

Praz-sur-Arly : une saison qui progresse

Praz-sur-Arly a enregistré 324 200 nuitées durant l’hiver 2025/2026, contre 312 000 l’hiver précédent, soit une progression d’environ 3,9 %. Avec 74,7 % de résidences secondaires pour seulement 1 311 habitants permanents, le village a une capacité d’accueil sans commune mesure avec sa population.

C’est aussi le seul de nos villages à ne pas relever de l’Évasion Mont-Blanc : on y skie sur l’Espace Diamant, avec son propre forfait.

Cordon : le meilleur équilibre entre les deux saisons

Cordon accueille environ 178 000 nuitées par an pour 3 705 lits touristiques, dont 30 % de clientèle internationale. Mais la donnée qui compte ici est la répartition : 59 % des nuitées en hiver, 41 % en été.

Ailleurs, l’hiver écrase tout. À Cordon, l’été représente près de la moitié de l’activité — ce qui change la façon dont un bien peut être exploité sur l’année.

Demi-Quartier : l’effet de proximité

Avec 801 habitants permanents pour 1 766 logements, dont 1 287 résidences secondaires (72,9 %), Demi-Quartier vit dans l’orbite immédiate de Megève. Certaines études touristiques traitent d’ailleurs « Megève–Demi-Quartier » comme une seule destination. Pour un propriétaire, cela signifie une clientèle identique à celle de Megève, sur un foncier différent.

Ce que la vallée pèse réellement

Les chiffres commune par commune disent la demande locale. L’observatoire touristique de la
Communauté de communes Pays du Mont-Blanc donne l’échelle de l’ensemble. Sur l’hiver 2024/2025, le
territoire a enregistré environ 3,277 millions de nuitées, dont 47 % générées par une
clientèle internationale, pour une durée moyenne de séjour de 5,6 jours.

C’est la donnée suivante qui compte le plus pour un propriétaire. Les visiteurs ont dépensé
environ 557 millions d’euros sur la saison, et le premier poste de dépense n’est ni le
forfait, ni la restauration : c’est l’hébergement, avec 171,2 millions d’euros — 30 % du
total, en hausse de 18,1 % sur l’hiver précédent.

Autrement dit : l’hébergement est le premier marché de la vallée, et c’est celui qui
progresse le plus vite. Un bien qui reste fermé ne se contente pas de ne rien rapporter — il reste
en dehors du seul poste de dépense touristique qui croît à deux chiffres.

Ce séjour moyen de 5,6 jours mérite une lecture attentive. Il décrit le marché dans son ensemble,
très majoritairement composé de courts séjours. La location à la saison s’adresse à une clientèle
nettement plus restreinte — mais dont le panier, par définition, se compte en mois et non en
nuits.

Ce que cela veut dire si vous êtes propriétaire

Trois choses ressortent de ces chiffres.

La demande existe et elle est mesurée. Plus d’un million de nuitées hivernales à Megève, 324 200 à Praz-sur-Arly, 178 000 à Cordon : ce ne sont pas des projections, ce sont des saisons déjà enregistrées.

L’offre est largement sous-exploitée. Près de 70 % de lits froids à Combloux, plus de 7 800 résidences secondaires à Megève : le facteur limitant n’est pas le nombre de biens, c’est le nombre de biens réellement mis en marché et correctement tenus.

La clientèle est internationale et exigeante. Six voyageurs sur dix à Megève viennent de l’étranger. Ils ne visitent pas avant de réserver, ne connaissent pas la vallée et attendent que tout fonctionne à l’arrivée. C’est là qu’une gestion locale fait la différence — ou l’absence de gestion, la casse.

Ce que cela veut dire si vous cherchez à louer

Ces mêmes chiffres se lisent dans l’autre sens. Le parc disponible est vaste, mais une grande partie n’est jamais proposée à la location : ce qui est réellement accessible, correctement équipé et suivi par une équipe sur place représente une fraction du total. Sur les semaines les plus demandées, cela se ressent.

Et si vous cherchez un séjour d’été, Cordon et Combloux méritent un regard particulier : leur activité estivale n’est pas résiduelle.

Ce que nous n’avons pas retenu

Plusieurs chiffres circulent sur ce marché que nous avons volontairement écartés, faute de source vérifiable : un décompte de lits loués de particulier à particulier à Combloux, un ratio comparant le rendement d’un lit professionnel à celui d’un lit froid, et des taux d’occupation par type d’hébergement que nous n’avons pas retrouvés dans les documents auxquels ils étaient attribués. Nous préférons publier cinq chiffres solides que vingt chiffres invérifiables.

Pour aller plus loin, commune par commune : Megève, Combloux, Demi-Quartier, Praz-sur-Arly et Cordon. Et si vous cherchez à louer : nos chalets et nos appartements à Megève.